フラット35とフラット35S
全国の幅広い金融機関等で取り扱われている長期固定金利がウリの住宅ローン商品フラット35ですが、特に、省エネルギー性や耐震性、バリアフリー性、耐久性・可変性などに優れた住宅については、「優良住宅取得支援制度」として、一定期間の金利優遇を行うフラット35Ｓの利用が可能になっています。
従来は、通常のフラット35の金利より0.3％低い金利が当初10年間適用されるというものでしたが、平成22年2月15日から優遇幅が一気に拡大され、当初10年間は1.0％低い金利が適用されるようになりました。
このフラット35Ｓの当初10年間1.0％金利引き下げは、平成22年12月30日までの申込者が利用できますが、募集金額には上限が設定されているようなので、予定よりも早く上限に達する見込みとなった場合は、期限前に受付が終了するようです。
受付終了日については、終了する約3週間前に住宅金融支援機構のホームページ（http://www.jhf.go.jp/）に掲載される予定です。
フラット35の金利は取扱機関によって異なりますが、5月に融資が実行される人の場合、返済期間が21年以上35年以下だと2.510％?3.460％（取扱金融機関等が提供する金利で最も多いのは2.760％）だそうです。
30年とか35年といった長期の住宅ローンで、全期間固定金利の水準が3％を切るというのは、過去と比べてもかなり低い水準です。それが、フラット35Ｓを使うと、さらに当初10年間は1.0％低くなって2％を切る水準になるわけですから、とても有利な気がします。
実際に、返済額を計算
総返済額で約300万円も違ってきます。
この効果は、借入金額や返済期間の違いによって異なりますが、現在申込みを受け付けているフラット35Ｓが使えるのであれば、つまり、フラット35より厳しい技術基準を満たす住宅の取得が可能なのであれば、返済額の面では非常に有利だといえるでしょう。
ちなみに、フラット35Ｓよりも厳しい技術基準をクリアできると、「フラット35Ｓ（20年金利引き下げタイプ）」も利用でき、11年目以降の10年間の金利も通常のフラット35より0.3％優遇されます。
さて、フラット35Ｓの優位性が分かったところで、重要なほかの住宅ローン商品との比較をしてみましょう。
まず、一般の銀行等で取り扱う長期固定金利の住宅ローン商品の適用金利は、5月現在、多くのところが3％を超える水準になっています。住信ＳＢＩネット銀行が30年の固定で2.65％だったり、新生銀行が35年の固定で2.98％だったりと、一部の金融機関等では3％を切るところもありますが、提示されている金利ベースでは、長期固定タイプだとフラット35のほうが低いところが多いようです。
ただし、注意しなければならないのは、フラット35の場合、団体信用生命保険（以下、団信）の保険料（特約料）が別途必要なので、その分を考慮して比較する必要があります。フラット35に付ける団信（機構団信）の特約料は、元利均等返済の借入金額1000万円に対して、初年分が3万5800円となっています。
単純に金利換算すると、0.358％程度となります。
つまり、フラット35の金利が2.760％だった場合、団信分も考慮すれば3.118％になるということです。
したがって、長期固定タイプのほかの住宅ローン商品と比較して、フラット35が圧倒的に有利かというと、意外とそうでもないということが分かってきます。
では、フラット35Ｓはどうかというと、やはりこちらは団信分を考慮しても、当初10年間は2.118％（＝1.760％＋0.358％）程度になるので、長期固定タイプのほかの住宅ローン商品よりも総じて有利だといえるでしょう。
さらに、当初10年間だけの比較を考えてみます。
当初10年間の金利を固定する金融機関等の住宅ローン商品の適用金利は、5月現在、大手銀行クラスでは2.2?2.6％あたりが主流のようです。11年目以降の金利変動リスクがあることを考えると、フラット35Ｓのほうが安全かつ有利になる可能性が高いといえるかもしれません。
ただし、この10年固定タイプも、ネット系の金融機関等や地方銀行の一部、 ＪＡの一部などでは、5月現在で1.7％前後の適用金利を提示しているところもあります。
3000万円を30年返済で組むケースだと、適用金利が1.7％なら毎月返済額は10万6439円ですが、2.118％になると11万2664円になります。当初10年間の合計返済額は、約1277万円と約1352万円になるので、10年間で約75万円の違いになってきます。
もちろん、この程度の返済額の違いは、11年目以降の金利が現在よりも大きく上昇することで、簡単に逆転する可能性があるといえますが、今後10年間の金利水準があまり変らなかった場合や、10年後にもっと有利な住宅ローン商品が登場しているような場合は、フラット35Ｓよりもかなり有利になる可能性も否定できません。
